La risposta in breve
Quanto costa comprare casa davvero? Più del prezzo dell’immobile. Oltre a quello vanno messi in conto imposte, onorario del notaio, eventuale perizia della banca, imposta sul mutuo e provvigione dell’agenzia.
La buona notizia è che la voce più pesante — l’imposta di registro — nella maggior parte degli acquisti tra privati non si calcola sul prezzo pagato, ma sul valore catastale, che è quasi sempre molto più basso. È il meccanismo chiamato prezzo-valore, e capirlo cambia il conto in modo significativo.
Vediamo voce per voce che cosa si paga, con quali aliquote — quelle in vigore a settembre 2026 — e come si fa il calcolo.
L'imposta di registro: la voce principale
Quando si acquista da un privato, l’imposta di registro è:
| Situazione | Aliquota | Su cosa si calcola |
|---|---|---|
| Prima casa | 2% | Valore catastale |
| Seconda casa | 9% | Valore catastale |
A questa si aggiungono l’imposta ipotecaria di 50 euro e l’imposta catastale di 50 euro, in misura fissa.
L’imposta di registro non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.
Il meccanismo del prezzo-valore. Nelle compravendite tra privati di immobili a uso abitativo, l’acquirente può chiedere che la base imponibile sia il valore catastale anziché il corrispettivo pattuito. Il prezzo reale resta indicato in atto — non si dichiara meno — ma le imposte si calcolano sul valore catastale.
Come si calcola il valore catastale
Il valore catastale si ottiene partendo dalla rendita catastale dell’immobile, che si legge in visura.
La formula è:
rendita catastale × 1,05 × coefficiente
Il coefficiente cambia in base all’agevolazione:
| Caso | Coefficiente | Formula sintetica |
|---|---|---|
| Prima casa | 110 | rendita × 115,5 |
| Seconda casa | 120 | rendita × 126 |
Esempio pratico. Un appartamento acquistato a 250.000 euro, con rendita catastale di 900 euro:
- Valore catastale prima casa: 900 × 115,5 = 103.950 euro
- Imposta di registro al 2%: 2.079 euro
- Più ipotecaria e catastale: 50 + 50 = 100 euro
Sullo stesso immobile, senza agevolazione prima casa: 900 × 126 = 113.400 euro, imposta al 9% = 10.206 euro.
La differenza tra prima e seconda casa, in questo esempio, è di oltre ottomila euro. Non è un dettaglio.
Se non sai dove trovare la rendita del tuo immobile, l’abbiamo spiegato in Rendita catastale: cos’è e come trovarla, e la struttura degli archivi in Catasto NCEU e NCT.
Se compri da un'impresa cambia tutto
Quando il venditore è un’impresa che vende in regime di IVA, il quadro si ribalta: l’imposta principale diventa l’IVA, calcolata sul prezzo effettivo e non sul valore catastale.
| Situazione | IVA | Altre imposte |
|---|---|---|
| Prima casa da impresa | 4% sul prezzo | registro, ipotecaria e catastale in misura fissa |
| Seconda casa da impresa | 10% sul prezzo | registro, ipotecaria e catastale in misura fissa |
Su un immobile di nuova costruzione, quindi, il meccanismo del prezzo-valore non si applica. È una delle ragioni per cui il confronto tra un usato e un nuovo non si fa mai solo sul prezzo di listino.
Il notaio
L’onorario del notaio non è tariffato: varia in base al valore dell’immobile, alla complessità dell’atto e al professionista. Non pubblichiamo una cifra media perché sarebbe una stima, e su questo punto le stime che circolano online sono spesso lontane dalla realtà.
Quello che si può dire con certezza è che la parcella comprende voci diverse: l’onorario vero e proprio, le imposte anticipate dal notaio per conto dell’acquirente, i costi di visure e trascrizione. Chiedere un preventivo scritto a due o tre notai è normale e legittimo.
Abbiamo raccontato che cosa fa esattamente il notaio in una compravendita in Guida completa al notaio, e cosa succede il giorno dell’atto in Rogito notarile. Prima di arrivarci conviene verificare la conformità catastale e urbanistica dell’immobile.
Le spese legate al mutuo
Se l’acquisto è finanziato, si aggiungono altre voci.
L’imposta sostitutiva sul mutuo, pari allo 0,25% dell’importo erogato per l’acquisto della prima casa, e al 2% negli altri casi. Viene trattenuta direttamente dalla banca.
La perizia dell’immobile, richiesta dalla banca per valutare la garanzia. Il costo varia da istituto a istituto.
Le spese di istruttoria, anch’esse variabili.
L’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, che le banche richiedono a garanzia del mutuo ipotecario.
Sulla scelta del finanziamento abbiamo scritto Mutuo casa: fisso o variabile e, per chi ha meno di 36 anni, Mutui giovani prima casa.
La provvigione dell'agenzia
Secondo l’articolo 1755 del codice civile il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura è oggetto di accordo tra le parti: conviene fissarla per iscritto prima di conferire l’incarico.
Vale la pena ricordare che la provvigione pagata per l’acquisto della prima casa è detraibile al 19%, entro un importo massimo di 1.000 euro.
Spese acquisto casa: il quadro completo in una tabella
| Voce | Prima casa da privato | Seconda casa da privato |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale (min. 1.000 €) | 9% del valore catastale (min. 1.000 €) |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
| Notaio | variabile | variabile |
| Imposta sostitutiva mutuo | 0,25% dell'erogato | 2% dell'erogato |
| Perizia e istruttoria | variabile | variabile |
| Provvigione agenzia | da accordo | da accordo |
Prima di fare una proposta, il conto di quanto costa comprare casa va fatto per intero: il prezzo è solo la prima riga. Su ogni immobile che seguiamo prepariamo il quadro completo delle spese, così sai da subito quanto ti serve davvero.
Guarda gli immobili in vendita a Battipaglia o scrivici la zona e il budget: ti diciamo che cosa rientra davvero in quella cifra.
Fonti e approfondimenti
- Agenzia delle Entrate — Acquisto di una casa: le imposte — da privato e da impresa
- Agenzia delle Entrate — L’acquisto con i benefici prima casa — requisiti e aliquote agevolate
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 — Testo unico dell’imposta di registro — aliquote e valore catastale
- D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 — art. 18 — imposta sostitutiva sui mutui
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) — art. 15 — detrazione della provvigione
- Codice civile — art. 1755 — provvigione del mediatore
Fonti verificate il 15 settembre 2026. Questa guida offre informazioni generali: per il singolo immobile servono la verifica dei documenti e, dove indicato, il parere di un tecnico, del notaio o del commercialista.
— FAQ
Le domande più frequenti
Le risposte brevi ai dubbi più comuni sulle spese di acquisto di una casa.
Quanto costa comprare casa da un privato, oltre al prezzo?
Per la prima casa: imposta di registro del 2% sul valore catastale, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. A queste si aggiungono il notaio e, se c’è, la provvigione dell’agenzia. Con un mutuo vanno messe in conto anche l’imposta sostitutiva dello 0,25%, la perizia e le spese di istruttoria.
Le imposte si pagano sul prezzo o sul valore catastale?
Nelle compravendite tra privati di immobili abitativi, l’acquirente può chiedere l’applicazione del prezzo-valore: le imposte si calcolano sul valore catastale, mentre il prezzo reale resta dichiarato in atto. Se il venditore è un’impresa in regime IVA, invece, l’IVA si calcola sul prezzo effettivo.
Come si calcola il valore catastale di casa mia?
Si prende la rendita catastale dalla visura, la si moltiplica per 1,05 e poi per 110 se si tratta di prima casa, per 120 negli altri casi. In pratica: rendita × 115,5 oppure rendita × 126.
Qual è l'imposta minima di registro?
Mille euro. Su immobili con rendita bassa il 2% può risultare inferiore a questa soglia: in quel caso si paga comunque il minimo.
La provvigione dell'agenzia si può detrarre?
Per l’acquisto dell’abitazione principale è detraibile al 19%, su un importo massimo di 1.000 euro.
Conviene di più il nuovo o l'usato?
Sul piano fiscale non c’è una risposta unica: sul nuovo da impresa si paga l’IVA sul prezzo pieno, sull’usato tra privati si pagano imposte più basse calcolate sul valore catastale. Il confronto va fatto sui numeri dei due immobili specifici.