Che cos’è il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità è un documento che attesta che un immobile è conforme alle normative edilizie e igienico-sanitarie, e che può essere utilizzato in sicurezza. Questo documento viene emesso dal Comune, previa verifica che l’edificio risponda ai requisiti di sicurezza strutturale, salubrità degli ambienti, e igiene. In passato, era chiamato certificato di abitabilità, ma con l’evoluzione normativa è diventato il certificato di agibilità per includere anche criteri di risparmio energetico e accessibilità.
Il certificato di agibilità è quindi un documento fondamentale per chi vuole vendere o affittare un immobile, poiché garantisce che esso rispetti tutte le normative vigenti, rendendolo sicuro e idoneo all’uso abitativo o commerciale.
A cosa serve il certificato di agibilità?
Il certificato di agibilità ha funzioni fondamentali, che vanno oltre il semplice documento burocratico. Rappresenta una garanzia di conformità che riguarda la sicurezza, l’idoneità e la qualità abitativa di un immobile. Vediamo in dettaglio le principali funzioni chiave di questo documento.
1. Conformità normativa
Il certificato di agibilità è essenziale per garantire che un immobile rispetti le normative edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza previste dalla legge. Questo include verifiche strutturali, impianti conformi e rispetto delle leggi sul risparmio energetico. L’importanza di questo aspetto si manifesta soprattutto durante le compravendite immobiliari, dove l’acquirente si aspetta di acquistare una proprietà sicura e conforme alle leggi. In assenza del certificato, infatti, potrebbero insorgere problemi legali che compromettono la vendita stessa, in quanto un immobile privo di agibilità potrebbe non essere ritenuto adatto all’uso abitativo o commerciale. La conformità normativa dunque garantisce non solo la sicurezza di chi vive o utilizza l’immobile, ma anche la legalità della transazione immobiliare.
2. Sicurezza per gli abitanti
Uno dei punti principali del certificato di agibilità è assicurare che l’immobile sia sicuro per chi lo abita o lo utilizza. Il documento certifica che l’edificio è costruito secondo criteri che rispettano standard di sicurezza e salubrità, riguardanti aspetti come:
- Impianti a norma: Il certificato attesta che gli impianti elettrici, idraulici e termici sono stati installati correttamente e rispettano tutte le norme di sicurezza previste. Impianti fuori norma possono causare incidenti come incendi o cortocircuiti, motivo per cui questa certificazione è cruciale.
- Aerazione e ventilazione: Un immobile agibile deve garantire un’adeguata ventilazione e aerazione degli ambienti, riducendo così il rischio di muffe, umidità e problemi respiratori. In questo senso, il certificato protegge anche la salute degli abitanti.
- Strutture sicure: Viene verificata la stabilità e la resistenza dell’edificio, così come la sua sicurezza in caso di calamità naturali. Ad esempio, in zone sismiche è fondamentale che l’immobile rispetti le norme antisismiche per tutelare la vita degli occupanti.
3. Valore aggiunto dell’immobile
Un immobile che possiede un certificato di agibilità ha senza dubbio un valore maggiore rispetto a uno che ne è sprovvisto. La presenza del certificato garantisce all’acquirente o all’affittuario che l’edificio è conforme alle normative vigenti, evitando spiacevoli sorprese in futuro, come interventi obbligatori per adeguamenti o sanzioni per mancanza di conformità.
In assenza del certificato, un immobile potrebbe essere meno appetibile sul mercato e potrebbe risultare più difficile da vendere o affittare, poiché potenziali acquirenti o affittuari potrebbero richiedere uno sconto significativo per coprire eventuali lavori di adeguamento. Inoltre, senza la certezza della conformità normativa, gli istituti bancari potrebbero rifiutare l’erogazione di un mutuo o richiedere condizioni più stringenti, poiché l’immobile senza agibilità rappresenta un rischio finanziario.
Per questo motivo, il certificato di agibilità rappresenta una sorta di sigillo di qualità che aumenta la fiducia nei confronti dell’immobile, rendendolo più appetibile per chi intende acquistare o affittare
Quando non è necessario il certificato di agibilità?
In alcuni casi specifici, il certificato di agibilità non è obbligatorio, in particolare per gli immobili costruiti prima dell’introduzione di normative più recenti, come la Legge 380/2001. Prima del 2003, l’agibilità veniva regolata in modo diverso, e molti edifici costruiti prima di tale data possono essere privi del certificato. Tuttavia, ciò non significa che l’immobile non possa essere venduto o affittato. In questi casi, si parla di agibilità sostanziale, un concetto che riguarda la conformità dell’immobile ai requisiti minimi di sicurezza e salubrità, anche se non vi è il certificato formale.
L’agibilità sostanziale implica che l’immobile possieda caratteristiche essenziali, come:
- Ventilazione e illuminazione adeguate: la presenza di finestre che garantiscano sufficiente aerazione e luce naturale.
- Impianti funzionanti: almeno un bagno completo e impianti elettrici, idraulici e sanitari che rispettino gli standard minimi di sicurezza.
- Altezze interne: per le abitazioni civili, le normative richiedono che l’altezza interna degli ambienti sia di almeno 2,70 metri, requisito fondamentale per la salubrità dell’ambiente e per evitare condizioni di sovraffollamento.
Inoltre, l’agibilità non è necessaria in caso di interventi di manutenzione ordinaria. Questi interventi comprendono piccole riparazioni, tinteggiature, sostituzioni di finiture interne o esterne che non comportano modifiche strutturali o al sistema impiantistico. Ad esempio, se si cambia una finestra o si riparano alcune parti dell’edificio senza alterare la distribuzione degli spazi o la destinazione d’uso, non è richiesto il certificato di agibilità.
Tuttavia, per tutte le nuove costruzioni o per interventi significativi, come ristrutturazioni che comportano modifiche sostanziali alla struttura, all’impiantistica o alla destinazione d’uso dell’immobile, il certificato di agibilità è obbligatorio. In questi casi, la mancanza del certificato potrebbe comportare sanzioni o rendere l’immobile non commerciabile, a meno che non venga successivamente regolarizzato.
In sintesi, mentre per edifici datati o per interventi minori l’agibilità non è necessaria, è sempre importante garantire che l’immobile rispetti i requisiti essenziali di sicurezza e salubrità per evitare futuri problemi legali o strutturali.
Come ottenere il certificato di agibilità?
Per ottenere il certificato di agibilità, è necessario presentare una domanda al Comune dove si trova l’immobile. La richiesta deve essere inoltrata dal proprietario o da un tecnico abilitato (come un architetto o un ingegnere) entro 15 giorni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione.
La procedura prevede la verifica da parte del Comune della conformità edilizia e igienico-sanitaria dell’edificio, oltre che la sicurezza degli impianti. Alcuni dei documenti richiesti includono:
- Dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, idraulico e termico.
- Attestati che confermano la conformità alle norme sul risparmio energetico.
- Relazioni tecniche su sicurezza e stabilità strutturale.
Oggi, il processo per ottenere l’agibilità è diventato più semplice grazie alla Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Questo strumento consente a un tecnico abilitato di dichiarare che l’immobile rispetta i requisiti previsti dalla legge. Se l’ufficio comunale non rileva problemi entro 30 giorni dalla presentazione della SCA, l’agibilità viene riconosciuta in via automatica.
Dove richiedere copia del certificato di agibilità?
Se hai bisogno di una copia del certificato di agibilità, puoi richiederla presso l’Ufficio Tecnico del Comune in cui è situato l’immobile. È possibile fare domanda di rilascio della copia del certificato presentando una richiesta scritta, in cui vanno specificati i dettagli dell’immobile (come indirizzo e numero di particella catastale). In alternativa, molti Comuni consentono di inoltrare la richiesta anche online, attraverso i propri portali dedicati ai servizi edilizi.
In alcuni casi, per edifici molto datati, potrebbe non esistere una copia elettronica del certificato, e il rilascio potrebbe richiedere più tempo, specialmente se l’archivio non è stato digitalizzato. Se l’immobile è stato costruito o ristrutturato di recente, la copia del certificato di agibilità può essere ottenuta in tempi più rapidi.
Il certificato di agibilità è un documento fondamentale per garantire che un immobile sia sicuro, salubre e conforme alle normative vigenti. Sebbene non sia sempre obbligatorio, come nel caso di immobili molto datati o di interventi minori, è un certificato che garantisce tranquillità sia per il proprietario che per eventuali acquirenti. Per ottenere il certificato è necessario seguire una procedura specifica presso il Comune e assicurarsi di avere tutta la documentazione tecnica adeguata.
Fonti