La risposta in breve
Prima di prendere un locale per aprire un’attività, la domanda decisiva non è quanto costa: è qual è la sua destinazione d’uso, cioè a quale categoria funzionale appartiene, e se quella categoria consente ciò che vuoi farci.
La legge classifica gli immobili in categorie funzionali all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001. Passare dall’una all’altra è un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, e lo è anche quando non si fanno lavori. Il decreto Salva Casa del 2024 ha semplificato la procedura, ma non l’ha eliminata, e ha lasciato ai Comuni la possibilità di fissare condizioni specifiche.
Chi firma un contratto dando per scontato che «tanto è un locale, ci si fa quello che si vuole» rischia di scoprire il problema quando chiede le autorizzazioni per l’attività.
Destinazione d'uso di un locale commerciale: le 5 categorie funzionali
Il D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, individua all’articolo 23-ter le categorie funzionali in cui si classificano gli immobili. Sono cinque: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale.
Il principio è questo: il passaggio da una categoria funzionale a un’altra costituisce mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, anche in assenza di opere.
È il punto che sorprende di più. Non serve abbattere un muro: basta cambiare l’uso effettivo dell’immobile perché scatti la rilevanza urbanistica. Un ufficio trasformato in negozio, un magazzino trasformato in laboratorio con vendita al pubblico, un locale commerciale usato come deposito: sono tutti passaggi che vanno inquadrati.
Cambio di destinazione d'uso: che cosa ha cambiato il Salva Casa
Il Decreto Legge 69/2024, convertito nella Legge 105/2024 e noto come decreto Salva Casa, ha riscritto l’articolo 23-ter semplificando il mutamento di destinazione d’uso, in particolare nelle zone omogenee A, B e C — cioè i centri storici, le zone già edificate e quelle di espansione.
La regola sul titolo edilizio necessario funziona così: il mutamento della singola unità immobiliare tra categorie funzionali diverse è soggetto al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso; ma se le opere sarebbero soggette a CILA, si applica comunque la SCIA.
Detto in modo più semplice: anche quando i lavori sono minimi, il cambio di categoria non si fa con la comunicazione più leggera.
Sui titoli edilizi e sulle differenze pratiche abbiamo scritto CILA o SCIA: quale scegliere, la CILA e la SCIA edilizia.
Il limite che quasi nessuno racconta: i piani terra
Qui sta la parte che fa la differenza tra un articolo generico e un’informazione utile.
Anche dove il cambio d’uso è «sempre consentito», l’articolo 23-ter fa salva la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. E per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate — cioè proprio i locali su strada che interessano chi apre un’attività — il comma 1-quater stabilisce che il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che indica in quali casi i Comuni possono estendere anche a questi locali le regole semplificate.
Significa che la semplificazione nazionale non basta: va sempre verificato il piano urbanistico del Comune. Due locali simili possono avere possibilità diverse se ricadono in zone urbanistiche diverse.
In pratica: prima di firmare qualsiasi cosa, si verificano la zona urbanistica in cui ricade il locale, le norme tecniche del piano comunale e ciò che prevede la legge regionale. Costa molto meno di un contratto firmato su un locale che non può ospitare la tua attività.
Gli altri documenti da controllare su un locale
La destinazione d’uso è il primo controllo, non l’unico.
La categoria catastale. I locali commerciali ricadono di norma nel gruppo C — per esempio C/1 per i negozi, C/2 per depositi e magazzini, C/3 per i laboratori artigianali — mentre gli uffici stanno in A/10 e i capannoni in D. La categoria catastale non coincide automaticamente con la destinazione urbanistica: sono due piani diversi che vanno verificati entrambi. Le abbiamo elencate in Classificazioni catastali: categorie, gruppi e codici.
L’agibilità, che attesta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’immobile e va verificata prima di avviare un’attività. Ne abbiamo scritto in Certificato di agibilità.
La conformità catastale e urbanistica, con le stesse regole che valgono per gli immobili residenziali.
Gli impianti, con le relative dichiarazioni di conformità o di rispondenza.
Le barriere architettoniche, per i locali aperti al pubblico.
Il regolamento condominiale, se il locale è in un condominio: un regolamento di natura contrattuale può vietare determinate attività.
Comprare o affittare un locale: cosa cambia nei controlli
Se affitti, la verifica della destinazione d’uso va fatta prima della firma e va messa nero su bianco nel contratto: la destinazione contrattuale deve corrispondere a quella urbanistica. Un contratto che indica un uso non consentito espone entrambe le parti.
Se compri, valgono in più tutte le verifiche di una compravendita ordinaria — provenienza, ipoteche, conformità — e diventa determinante la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile secondo l’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, anch’esso riscritto dal Salva Casa.
Abbiamo dedicato una guida a questa verifica: conformità catastale e urbanistica prima di vendere.
A Battipaglia seguiamo locali commerciali, laboratori, depositi e uffici, e la prima cosa che controlliamo su ognuno è proprio questa: che cosa dice la destinazione d’uso, e che cosa consente il piano comunale in quella zona. È una verifica che facciamo prima di pubblicare l’annuncio, non dopo la proposta.
Guarda i locali commerciali che seguiamo, oppure dicci che attività vuoi aprire e in quale zona: ti diciamo se quel locale può ospitarla.
Fonti e approfondimenti
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — art. 23-ter — categorie funzionali e mutamento d’uso
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — art. 9-bis — stato legittimo dell’immobile
- Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito dalla Legge 105/2024 — riscrittura dell’art. 23-ter
Fonti verificate il 15 settembre 2026. Questa guida offre informazioni generali: per il singolo immobile servono la verifica dei documenti e, dove indicato, il parere di un tecnico, del notaio o del commercialista.
— FAQ
Le domande più frequenti
Le risposte brevi ai dubbi più comuni sulla destinazione d’uso di un locale.
Posso cambiare la destinazione d'uso senza fare lavori?
Il cambio tra categorie funzionali diverse è urbanisticamente rilevante anche senza opere. Va quindi inquadrato con il titolo edilizio appropriato; per le unità al primo piano fuori terra o seminterrate la disciplina è rimessa alla legge regionale.
Il Salva Casa ha reso libero il cambio di destinazione d'uso?
No. Ha semplificato la procedura, soprattutto nelle zone A, B e C, ma lascia ai Comuni la possibilità di fissare condizioni specifiche. Per i locali al primo piano fuori terra o seminterrati decide la legislazione regionale.
La categoria catastale e la destinazione urbanistica sono la stessa cosa?
No. Sono due classificazioni distinte, con finalità diverse. Un immobile può risultare in una certa categoria catastale e avere una destinazione urbanistica non coerente: entrambe vanno verificate.
Che differenza c'è tra C/1, C/2 e C/3?
In sintesi: C/1 negozi e botteghe, C/2 magazzini e locali di deposito, C/3 laboratori per arti e mestieri. La categoria incide sulla rendita e quindi sulle imposte; ciò che si può fare nel locale dipende invece dalla destinazione urbanistica.
Chi fa queste verifiche?
Le visure e la lettura dei documenti le può fare l’agenzia; la valutazione tecnica sul cambio d’uso e sui titoli richiede un tecnico abilitato, geometra, architetto o ingegnere.