La donazione immobiliare: tutto quello che devi sapere

La donazione di un immobile è un atto giuridico con il quale una persona, chiamata donante, trasferisce gratuitamente un immobile o un diritto su un immobile a un altro soggetto, detto donatario. Questa tipologia di trasferimento è spesso utilizzata tra familiari, ad esempio tra genitori e figli, ma presenta specifiche implicazioni legali e fiscali che devono essere ben comprese prima di procedere.

In questa guida esploreremo in dettaglio cos’è la donazione immobiliare, i rischi, i costi, e le modalità per gestire correttamente questo tipo di contratto. Affronteremo anche temi specifici come la tassazione, la revoca, e la possibilità di acquistare un immobile proveniente da donazione.

Cos’è la donazione immobiliare?

La donazione immobiliare è un contratto che trasferisce la proprietà di un immobile da una persona a un’altra in forma gratuita, senza un corrispettivo. L’atto di donazione viene formalizzato davanti a un notaio e richiede la presenza di due testimoni. Spesso la donazione avviene tra parenti stretti, come genitori e figli, ma può riguardare anche soggetti terzi.

Questo tipo di contratto è caratterizzato dallo spirito di liberalità, ossia l’intenzione del donante di arricchire il donatario senza ricevere nulla in cambio. La donazione può riguardare non solo la proprietà dell’immobile, ma anche diritti reali su di esso, come l’usufrutto o il diritto di abitazione.

Quanto costa una donazione immobiliare?

I costi per la donazione di un immobile variano in base al valore dell’immobile e alla relazione tra il donante e il donatario. Ecco le principali voci di spesa:

1. Onorario notarile: Il costo del notaio può variare a seconda della complessità dell’atto e del valore dell’immobile. Mediamente, il costo si aggira tra i 2.000 e i 5.000 euro.
2. Imposte: Le imposte applicabili dipendono dal grado di parentela tra donante e donatario. Per esempio:
   • Se la donazione avviene tra genitori e figli, l’imposta sulle donazioni è del 4% sul valore dell’immobile che eccede 1 milione di euro.
   • Per i donatari più lontani (fratelli o altri parenti fino al quarto grado), l’imposta sale al 6%.
   • Per i donatari che non hanno alcun legame di parentela con il donante, l’imposta è dell’8%.
3. Altre tasse: Oltre all’imposta di donazione, possono esserci altre tasse minori, come l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria.

Tassazione della donazione immobiliare

Come menzionato, la tassazione di una donazione immobiliare dipende principalmente dal grado di parentela tra donante e donatario e dal valore dell’immobile. Le principali imposte applicabili sono:

• Imposta di donazione: Varia tra il 4% e l’8% in base alla relazione tra le parti e si applica sulla parte eccedente una franchigia (1 milione di euro per figli e coniugi, 100.000 euro per fratelli, e nessuna franchigia per i soggetti terzi).
• Imposta catastale e ipotecaria: Sono applicate in misura fissa e ammontano a 200 euro ciascuna.
• Imposte di registro: Sono dovute nel caso di donazione di usufrutto o di diritti reali.

La revoca della donazione immobiliare

Un’altra questione rilevante riguarda la revoca della donazione immobiliare, che può avvenire in due casi principali:

1. Ingratitudine del donatario: Se il donatario compie atti gravemente offensivi o lesivi nei confronti del donante, quest’ultimo può chiedere la revoca della donazione.
2. Sopravvenienza di figli: Se, dopo aver effettuato la donazione, il donante ha figli (ad esempio, nati dopo la stipula dell’atto), può richiedere la revoca della donazione.

In entrambi i casi, la revoca deve essere richiesta entro un determinato periodo di tempo e tramite procedimenti legali.

Donazione immobiliare tra parenti

La donazione d’immobili tra parenti è un’operazione comune utilizzata per trasferire un immobile a titolo gratuito tra membri della stessa famiglia. Le donazioni tra parenti diretti, come genitori e figli, o tra coniugi, possono avere notevoli vantaggi, soprattutto dal punto di vista fiscale, ma è importante comprendere le differenze tra i vari gradi di parentela e le relative implicazioni.

1. Donazione tra genitori e figli: Questa è la forma più comune di donazione immobiliare. In questo caso, la legge prevede una franchigia di 1 milione di euro per ogni figlio. Significa che, se il valore dell’immobile non supera questa cifra, non viene applicata alcuna imposta di donazione. Se il valore dell’immobile supera la franchigia, si applica un’imposta del 4% solo sulla parte eccedente.
2. Donazione tra coniugi: Anche per i coniugi, si applica la franchigia di 1 milione di euro, con l’imposta del 4% oltre tale cifra.
3. Donazione tra fratelli e sorelle: In questo caso, la franchigia è ridotta a 100.000 euro, e l’imposta di donazione è del 6% sul valore eccedente.
4. Donazione a parenti fino al quarto grado: Se la donazione è fatta a parenti più lontani, come cugini o nipoti, si applica l’imposta del 6% senza alcuna franchigia.
5. Donazione a persone non parenti: Se la donazione è fatta a soggetti non legati da vincoli di parentela, l’imposta è dell’8%, sempre sul valore eccedente la franchigia (se applicabile).

Le differenze tra i vari gradi di parentela influiscono in modo significativo sul calcolo delle imposte da pagare e sulle procedure burocratiche da seguire. Per questo motivo, è sempre consigliabile consultare un notaio o un esperto per valutare l’opzione migliore in base alla situazione familiare e patrimoniale specifica.

Donazione immobiliare tra fratelli

Le donazioni d’immobili tra fratelli sono abbastanza comuni, soprattutto in ambito familiare per la gestione di patrimoni condivisi. In questo caso, le imposte sulla donazione sono pari al 6% sul valore dell’immobile che eccede i 100.000 euro di franchigia.

Tuttavia, è sempre consigliabile valutare attentamente i rischi successori legati alle eventuali contestazioni da parte di altri eredi legittimi, come genitori ancora in vita o figli del donante.

Rischi della donazione immobiliare

Uno dei principali rischi legati alla donazione immobiliare riguarda la impugnabilità dell’atto. Gli eredi legittimi, ovvero coloro che hanno diritto a una quota dell’eredità del donante (ad esempio figli e coniugi), possono infatti contestare la donazione se questa lede i loro diritti successori.

L’atto di donazione può essere impugnato entro:

• 20 anni dalla sua trascrizione nei registri immobiliari;
• 10 anni dalla morte del donante, se questa avviene prima del decorso dei 20 anni.

Per questa ragione, molti acquirenti sono restii a comprare un immobile proveniente da donazione, poiché potrebbe essere soggetto a rivendicazioni future. Per tutelarsi da questo rischio, è possibile stipulare una polizza assicurativa o richiedere la rinuncia all’azione di restituzione da parte degli eredi legittimi.

FAQ sulle donazioni immobiliari

Come donare un immobile?

Per donare un immobile, è necessario seguire una procedura specifica che prevede la formalizzazione dell’atto davanti a un notaio, con la presenza di due testimoni. I passaggi principali includono:

1. Atto notarile: La donazione deve essere effettuata tramite atto pubblico redatto da un notaio. Questo atto include i dati del donante, del donatario, e la descrizione dettagliata dell’immobile.
2. Verifica della proprietà e conformità: Prima di procedere con la donazione, il notaio verifica che l’immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, e che il donante ne sia il legittimo proprietario.
3. Trascrizione nei registri immobiliari: Una volta firmato l’atto, il notaio provvede alla trascrizione della donazione nei registri immobiliari, rendendo ufficiale il trasferimento di proprietà.
4. Tassazione: A seconda della relazione tra donante e donatario, si applicano imposte sulla donazione, variabili dal 4% all’8%, con eventuali franchigie.

Come donare un immobile al Comune?

La donazione di un immobile al Comune segue una procedura simile a quella tra privati, ma con alcuni accorgimenti:

1. Manifestazione di interesse del Comune: Prima di procedere, è necessario ottenere l’approvazione del Comune, che valuterà se accettare o meno la donazione. In molti casi, il Comune può accettare solo se l’immobile ha un’utilità pubblica.
2. Delibera del Consiglio Comunale: Una volta espresso l’interesse, il Consiglio Comunale deve approvare la delibera che autorizza l’accettazione della donazione.
3. Atto pubblico notarile: Come per una donazione tra privati, anche in questo caso l’atto deve essere redatto da un notaio, che si occuperà della trascrizione nei registri immobiliari.
4. Eventuali agevolazioni fiscali: In alcuni casi, la donazione al Comune può beneficiare di esenzioni fiscali o riduzioni sulle imposte dovute.

Questa procedura garantisce che l’immobile donato diventi ufficialmente parte del patrimonio pubblico, destinato a finalità sociali o pubbliche.

La donazione di un immobile è impugnabile?

Sì, la donazione di un immobile è impugnabile, soprattutto se lede i diritti degli eredi legittimi, come figli, coniugi o genitori del donante. Gli eredi legittimi, infatti, hanno diritto a una quota legittima dell’eredità, e se la donazione riduce o annulla questo diritto, essi possono contestare l’atto di donazione. Questa impugnazione può avvenire:

• Entro 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari.
• Entro 10 anni dalla morte del donante, se la donazione è avvenuta in vita.

Inoltre, la donazione può essere impugnata per motivi come la lesione della legittima, o perché l’atto è stato realizzato sotto costrizione, minacce, o altre forme di vizi della volontà. In questi casi, l’erede può chiedere che l’immobile donato venga restituito per essere reinserito nell’asse ereditario, attraverso l’azione di riduzione. Tuttavia, l’atto può diventare definitivo se gli eredi non esercitano questo diritto entro i termini stabiliti.

Si può annullare una donazione immobiliare?

L’annullamento di una donazione immobiliare è un processo complesso e può avvenire solo in specifiche circostanze, come:

• Vizi di forma: Se l’atto non è stato redatto correttamente secondo la legge.
• Incapacità del donante: Se il donante, al momento della donazione, non era in grado di intendere e volere.
• Inganni o pressioni: Se il donante è stato costretto a donare sotto minacce o inganni.

In ogni caso, l’annullamento deve essere richiesto entro un tempo specifico, generalmente cinque anni dalla scoperta del motivo di annullamento​.

Si può rinunciare ad una donazione immobiliare?

Sì, è possibile rinunciare a una donazione immobiliare, ma ci sono specifiche procedure e implicazioni legali da considerare. La rinuncia può avvenire in due modi principali:

1. Rinuncia preventiva o immediata: Se il donatario non ha ancora accettato formalmente la donazione, può rifiutarla semplicemente non firmando l’atto. La donazione, infatti, deve essere accettata formalmente dal donatario per avere effetti legali, quindi senza l’accettazione non diventa operativa.
2. Rinuncia successiva: Se il donatario ha già accettato la donazione e vuole rinunciare successivamente, sarà necessario stipulare un atto di rinuncia davanti a un notaio. Questo atto formale ha lo scopo di dichiarare l’intenzione del donatario di restituire il bene donato al donante o di rinunciare al diritto acquisito.

È importante sottolineare che una volta accettata la donazione, la rinuncia non annulla gli effetti giuridici già avvenuti (come l’impatto fiscale o i diritti ereditari), quindi è una scelta che va ponderata con attenzione e con il supporto di un legale o di un notaio.

Perché notaio sconsiglia la donazione di casa

Un notaio può sconsigliare la donazione di una casa per diversi motivi legati a possibili complicazioni legali e fiscali. Ecco i principali:

1. Impugnabilità da parte degli eredi legittimi: Una delle principali ragioni per cui un notaio potrebbe sconsigliare la donazione di una casa è il rischio che l’atto venga impugnato dagli eredi legittimi (ad esempio figli o coniuge). La donazione, infatti, può essere contestata se viola la quota di legittima, ossia la parte dell’eredità riservata per legge agli eredi diretti. Questo rischio di contestazione rimane per molti anni dopo la donazione e può causare problemi agli eventuali acquirenti dell’immobile.
2. Difficoltà nella vendita futura: Gli immobili provenienti da donazione sono spesso considerati meno attraenti sul mercato perché gli acquirenti temono possibili controversie future. Un compratore potrebbe esitare a comprare una casa donata, preoccupato che gli eredi del donante possano impugnare l’atto anche dopo anni dalla donazione.
3. Costi e imposte: Le donazioni immobiliari comportano tasse e imposte che, in alcuni casi, possono risultare più elevate rispetto a quelle di una normale successione ereditaria. Inoltre, i costi notarili legati alla redazione dell’atto di donazione sono spesso rilevanti.
4. Vincoli legali: Alcune situazioni particolari, come la presenza di ipoteche o diritti di usufrutto, possono complicare ulteriormente il trasferimento del bene tramite donazione, rendendolo più rischioso e potenzialmente inefficace.

Questi sono solo alcuni dei motivi per cui un notaio potrebbe sconsigliare la donazione di una casa, suggerendo invece alternative come la compravendita o il testamento per garantire una maggiore sicurezza giuridica e patrimoniale.

La donazione immobiliare è un’opzione che permette di trasferire un immobile a titolo gratuito, spesso utilizzata tra familiari per la gestione patrimoniale. Tuttavia, presenta complessità legali e fiscali che richiedono un’attenta pianificazione e consulenza professionale. Dal rischio di impugnabilità alla tassazione, è fondamentale essere informati su tutti gli aspetti per evitare spiacevoli conseguenze. La collaborazione con un notaio e una consulenza adeguata possono aiutare a prevenire problemi futuri e a garantire che il processo si svolga in modo corretto e sicuro.

Fonti:

• altroconsumo.it
• notaio.org
• studiocataldi.it
• informazionefiscale.it