La risposta in breve
Per vendere casa ereditata non basta essere erede. Servono tre passaggi, e vanno fatti in quest’ordine: la dichiarazione di successione, l’accettazione dell’eredità con la sua trascrizione, la voltura catastale.
Il passaggio che blocca più compravendite è il secondo, ed è anche il meno conosciuto: senza la trascrizione dell’accettazione, l’atto di vendita a favore dell’acquirente non produce effetto per il principio di continuità delle trascrizioni.
C’è però anche una buona notizia, e vale molti soldi: la vendita di un immobile ricevuto per successione non genera mai plusvalenza tassabile, qualunque sia il tempo trascorso dal decesso.
Vediamo tutto con ordine.
Primo passaggio: la dichiarazione di successione
Va presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, cioè dalla morte, esclusivamente in modalità telematica attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate o tramite un intermediario abilitato: CAF, commercialista o notaio.
Che cosa è cambiato dal 2025. Con il Decreto Legislativo 139/2024, per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta di successione è autoliquidata dal contribuente: si calcola in sede di compilazione della dichiarazione, nel quadro EF. Il versamento va fatto entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione (articolo 37 del D.Lgs. 346/1990, come riscritto dalla riforma).
Prima della riforma era l’Agenzia a liquidare l’imposta e a notificare l’avviso. Oggi il calcolo, e la responsabilità del calcolo, sono di chi dichiara.
Quanto si paga: aliquote e franchigie
L’imposta di successione varia in base al grado di parentela e si applica solo sulla parte che eccede la franchigia.
| Chi eredita | Aliquota | Franchigia per erede |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori) | 4% | 1.000.000 € |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 € |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado | 6% | nessuna |
| Tutti gli altri soggetti | 8% | nessuna |
Per le persone con disabilità grave riconosciuta ai sensi della Legge 104/1992 la franchigia sale a 1.500.000 euro.
Un punto che sfugge quasi sempre. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 ha abrogato il cosiddetto coacervo (articolo 8, comma 4, del D.Lgs. 346/1990): le donazioni ricevute in vita dal defunto non si sommano più all’eredità e non riducono la franchigia disponibile in successione. Tra donazioni successive, invece, il cumulo resta. Sulla donazione come alternativa abbiamo scritto La donazione immobiliare.
Sugli immobili si aggiungono l’imposta ipotecaria del 2% e l’imposta catastale dell’1%, calcolate sul valore catastale, con un minimo di 200 euro ciascuna. Se l’immobile è una casa di abitazione non di lusso e almeno uno degli eredi ha i requisiti per l’agevolazione prima casa, sono dovute in misura fissa: 200 euro ciascuna.
Secondo passaggio: l'accettazione dell'eredità, e perché va trascritta
Questo è il punto tecnico che fa saltare i rogiti, e merita di essere capito bene.
L’accettazione può essere espressa o tacita. È espressa quando l’erede dichiara di accettare in un atto pubblico o in una scrittura privata. È tacita quando compie un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare — e che non avrebbe il diritto di compiere se non fosse erede.
Il problema è che l’accettazione tacita, di per sé, non risulta da nessun registro.
L’articolo 2648 del codice civile disciplina la trascrizione dell’accettazione di eredità. La trascrizione si esegue sulla base della dichiarazione dell’erede contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Se l’erede ha compiuto un atto che comporta accettazione tacita, la trascrizione può essere richiesta sulla base di quell’atto, purché risulti da sentenza, atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Perché è decisivo. L’articolo 2650 del codice civile stabilisce il principio di continuità delle trascrizioni: quando un atto di acquisto è soggetto a trascrizione — come l’accettazione di eredità — le trascrizioni successive a favore dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto di acquisto anteriore.
Tradotto: se l’accettazione non è trascritta, la vendita che l’erede fa oggi resta esposta. Il notaio se ne accorge e ferma tutto, oppure procede risolvendo prima la trascrizione — con tempi che vanno messi in conto.
In pratica: l’accettazione trascritta è il documento che quasi nessun erede sa di dover avere. Se stai pensando di vendere una casa ereditata, è la prima cosa da verificare, prima ancora di parlare di prezzo.
Sulle modalità di accettazione e sui termini abbiamo scritto una guida dedicata: Accettazione dell’eredità.
Terzo passaggio: la voltura catastale
Presentata la dichiarazione di successione, va aggiornata l’intestazione in Catasto. Serve a far coincidere chi vende con chi risulta intestatario negli archivi catastali.
È la stessa conformità soggettiva di cui parla la disciplina sulla conformità catastale: prima dell’atto il notaio deve individuare gli intestatari catastali e verificarne la corrispondenza con i registri immobiliari (articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985). Se in visura risulta ancora il defunto, va sistemato prima. Ne abbiamo scritto in Conformità catastale e urbanistica prima di vendere, e la lettura della visura è spiegata in Catasto NCEU e NCT.
La plusvalenza: perché sulla casa ereditata non si paga, nemmeno prima dei 5 anni
È il vantaggio fiscale più rilevante e il meno conosciuto.
Di regola, la vendita di un immobile entro cinque anni dall’acquisto genera una plusvalenza tassabile. Ma l’articolo 67 del TUIR esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione: la cessione di un immobile ricevuto in eredità non genera mai plusvalenza imponibile, indipendentemente dal tempo trascorso — un mese, un anno o dieci anni dopo il decesso.
La ragione è che la successione non è un acquisto a titolo oneroso: non c’è un prezzo pagato da confrontare con quello di vendita.
Attenzione all’eccezione. Se l’immobile è pervenuto solo in parte per successione — per esempio perché un erede ha pagato un conguaglio agli altri in sede di divisione — l’esclusione vale per la quota ereditata; per la parte acquistata a titolo oneroso, se venduta entro cinque anni, valgono le regole ordinarie.
Quando gli eredi sono più di uno
È la situazione più frequente, e quella che allunga i tempi.
Finché non si procede alla divisione, l’immobile appartiene a tutti gli eredi in comunione. Per venderlo serve il consenso di tutti: basta un erede contrario e la vendita si ferma.
Le strade praticabili sono tre. Vendere insieme, con tutti i coeredi che compaiono in atto. Dividere prima, con un atto di divisione che assegna l’immobile a uno degli eredi. Cedere la propria quota — possibile, ma con un mercato molto ristretto, e con il diritto di prelazione degli altri coeredi previsto dall’articolo 732 del codice civile: ne abbiamo scritto in Diritto di prelazione sugli immobili.
Il consiglio pratico, dopo molti casi seguiti: le decisioni si prendono prima di mettere in vendita, non davanti alla proposta d’acquisto. Un immobile ritirato perché gli eredi non sono d’accordo brucia le settimane migliori dell’annuncio, e si ripresenta sul mercato indebolito.
Vendere casa ereditata: l'ordine giusto, in sintesi
| Ordine | Passaggio | Termine |
|---|---|---|
| 1 | Dichiarazione di successione, telematica | 12 mesi dal decesso |
| 2 | Versamento imposta autoliquidata (successioni dal 2025) | 90 giorni dal termine di presentazione |
| 3 | Accettazione dell'eredità e trascrizione | prima della vendita |
| 4 | Voltura catastale | prima della vendita |
| 5 | Verifica conformità catastale e urbanistica | prima di pubblicare |
| 6 | Valutazione e pubblicazione | — |
I punti 3, 4 e 5 sono quelli che, se saltati, fanno slittare il rogito. Ed è esattamente il motivo per cui li controlliamo prima di pubblicare un immobile, non dopo.
Le case che arrivano da un’eredità hanno quasi sempre qualcosa da sistemare prima di poter essere vendute: un’accettazione mai trascritta, una voltura mai fatta, una planimetria che non corrisponde più.
Noi partiamo da lì. Se devi vendere casa ereditata a Battipaglia e non sai a che punto sono le carte, possiamo verificarle: ce ne occupiamo con le pratiche catastali e urbanistiche, e puoi chiedere una valutazione senza impegno.
Fonti e approfondimenti
- Agenzia delle Entrate — Dichiarazione di successione: come pagare le imposte — aliquote, autoliquidazione e termini
- FiscoOggi (Agenzia delle Entrate) — Successione e imposte ipotecaria e catastale — misura proporzionale e fissa
- Codice civile — artt. 732, 2648 e 2650 — prelazione dei coeredi, trascrizione dell’accettazione, continuità delle trascrizioni
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) — art. 67 — plusvalenze
- Decreto Legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 — Testo unico imposta sulle successioni e donazioni — aliquote, franchigie, versamento
- Decreto Legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 — Testo unico imposte ipotecaria e catastale — imposte sugli immobili in successione
- Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139 — autoliquidazione e abrogazione del coacervo dal 1° gennaio 2025
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52 — art. 29, comma 1-bis — verifica degli intestatari catastali
Fonti verificate il 15 settembre 2026. Questa guida offre informazioni generali: per il singolo immobile servono la verifica dei documenti e, dove indicato, il parere di un tecnico, del notaio o del commercialista.
— FAQ
Le domande più frequenti
Le risposte brevi ai dubbi più comuni su chi deve vendere una casa ereditata.
Posso vendere casa ereditata prima di presentare la dichiarazione di successione?
No. La dichiarazione è il presupposto di tutti i passaggi successivi, compresa la voltura catastale. Va presentata entro dodici mesi dal decesso.
Che cos'è l'accettazione tacita dell'eredità?
È l’accettazione che deriva dal compimento di un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare, e che l’erede non avrebbe il diritto di compiere se non fosse tale. Il punto delicato è che, per vendere, deve poter essere trascritta: serve quindi che risulti da sentenza, atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Vendere casa ereditata prima dei 5 anni: si paga la plusvalenza?
No. L’articolo 67 del TUIR esclude gli immobili acquisiti per successione, a prescindere dal tempo trascorso. Se però l’immobile è stato acquisito solo in parte per successione, l’esenzione vale solo per quella quota.
Quanto si paga di imposta di successione tra genitori e figli?
Il 4%, ma solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun erede. Sotto quella soglia non è dovuta imposta di successione; sugli immobili restano dovute le imposte ipotecaria e catastale.
Se un erede non vuole vendere?
L’immobile è in comunione e serve il consenso di tutti. Le alternative sono la divisione o la cessione della propria quota, che però ha un mercato molto limitato ed è soggetta alla prelazione degli altri coeredi.
Quanto tempo serve in tutto?
Dipende dai documenti già disponibili e dal numero di eredi. Non pubblichiamo una durata media perché sarebbe fuorviante: i casi con un solo erede e carte in ordine sono molto diversi da quelli con più coeredi e accettazione da trascrivere.