La risposta in breve
Prima di vendere un immobile servono due verifiche distinte, che spesso vengono confuse sotto un’unica espressione, «conformità catastale e urbanistica»: la conformità catastale, cioè la corrispondenza tra la planimetria depositata in Catasto e lo stato reale dell’immobile, e la regolarità urbanistica, cioè l’esistenza dei titoli edilizi che ne hanno legittimato la costruzione e le successive modifiche.
Sono due cose diverse, regolate da norme diverse, e in entrambi i casi la legge prevede la nullità dell’atto di compravendita se in atto mancano le dichiarazioni richieste. Non è una formalità che si risolve dal notaio: è la ragione per cui le trattative saltano a poche settimane dal rogito.
Questa guida spiega che cosa dice la norma, che cosa succede se qualcosa non torna, e in quali casi si può rimediare.
Conformità catastale: che cosa chiede esattamente la legge
L’obbligo nasce dall’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, comma introdotto dall’articolo 19, comma 14, del Decreto Legge 78/2010 (convertito nella Legge 122/2010).
La norma stabilisce che gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, tre elementi:
- l’identificazione catastale dell’immobile;
- il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
- la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie — dichiarazione che può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
Due precisazioni che nella pratica fanno la differenza.
Riguarda solo i fabbricati. I terreni restano fuori dall’obbligo: la norma parla di fabbricati già esistenti.
Esiste anche una conformità “soggettiva”. Oltre alla corrispondenza tra planimetria e stato dei luoghi, va verificata la coincidenza tra chi vende e chi risulta intestatario in Catasto. È un controllo che sfugge spesso, e che emerge quando una successione non è mai stata volturata.
In pratica: se hai chiuso una veranda, spostato un bagno, unito due stanze o modificato le aperture senza aggiornare la planimetria, la conformità catastale non c’è. E non è un dettaglio che si sistema il giorno del rogito.
Se non hai chiaro dove si leggono questi dati, partiamo dalle basi: abbiamo spiegato la struttura degli archivi in Catasto NCEU e NCT e il significato dei singoli campi in Sezione urbana: guida ai dati catastali.
Regolarità urbanistica: la seconda verifica, quella che pesa di più
Qui la norma di riferimento è l’articolo 46 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, il Testo Unico dell’Edilizia.
Sono nulli gli atti tra vivi — in forma pubblica o privata — che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, se dall’atto non risultano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Il comma 5-bis estende la regola agli interventi realizzati con la SCIA alternativa al permesso di costruire, quando nell’atto non ne sono indicati gli estremi.
Per gli immobili più antichi il riferimento cambia: per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 la prassi notarile utilizza la dichiarazione sostitutiva prevista dalla Legge 47/1985.
La distinzione che conta. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito la natura di questa nullità: è una nullità testuale, non sostanziale. Significa che l’atto è nullo quando manca la menzione del titolo edilizio, non automaticamente quando l’immobile presenta difformità. Se il titolo esiste ed è citato in atto, il trasferimento è valido — restano però in capo all’acquirente le conseguenze delle difformità, che sono un problema diverso ma non minore.
È il motivo per cui una difformità non dichiarata si trasforma quasi sempre in una richiesta di sconto: chi compra scopre di doversi accollare una sanatoria, e la scala sul prezzo.
Sui titoli edilizi e su cosa serve per ciascun tipo di intervento abbiamo scritto guide dedicate: CILA o SCIA, quale scegliere, la CILA e la SCIA edilizia. Se il problema è più serio, il quadro delle conseguenze è in Abuso edilizio: sanzioni e sanatoria.
Lo stato legittimo dopo il decreto Salva Casa
Dal 2024 il quadro è cambiato, e in senso favorevole a chi vende.
Lo stato legittimo dell’immobile è definito dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, riscritto dal Decreto Legge 69/2024 — il cosiddetto decreto Salva Casa — convertito nella Legge 105/2024.
Nella formulazione attuale lo stato legittimo è accertato, in alternativa:
- dal titolo che ha previsto o legittimato la costruzione dell’immobile;
- oppure dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.
Il decreto ha inoltre incluso tra gli elementi che concorrono a definire lo stato legittimo le tolleranze costruttive, le sanatorie e le fiscalizzazioni, purché siano stati versati i relativi contributi o sanzioni.
Perché è rilevante nella pratica. Prima, ricostruire la storia edilizia di un immobile degli anni Sessanta o Settanta poteva significare risalire a ogni singolo titolo, spesso introvabile. Oggi, in presenza di un intervento successivo che ha interessato l’intera unità e in cui il Comune ha verificato i titoli pregressi, la ricostruzione si ferma lì.
Attenzione a un limite. Gli interventi parziali — quelli che hanno riguardato solo una porzione dell’immobile — non sono sufficienti a dimostrare lo stato legittimo dell’intera unità. La norma parla di intervento sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare, e la distinzione non è formale.
Che cosa si può ancora sistemare, e come
Non tutti gli errori sono definitivi. La legge prevede due strade diverse a seconda del vizio.
Se manca la dichiarazione di conformità catastale, l’atto può essere confermato successivamente. Lo prevede l’articolo 29, comma 1-ter, della Legge 52/1985, introdotto dall’articolo 8, comma 1-bis, del Decreto Legge 50/2017 (convertito nella Legge 96/2017): si stipula un atto di conferma, nella stessa forma del precedente, che contiene l’elemento omesso.
Se manca la menzione urbanistica, l’articolo 46 del D.P.R. 380/2001 consente la conferma con atto successivo — ma a una condizione precisa: il titolo edilizio doveva esistere al momento della stipula. Se il permesso non c’era, non si conferma nulla. La conferma può essere fatta anche da una sola delle parti.
Se la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi, non si tratta di confermare un atto: va aggiornata la planimetria in Catasto, con una pratica DOCFA a cura di un tecnico abilitato, prima del rogito.
| Vizio | Si rimedia? | Come |
|---|---|---|
| Manca la dichiarazione di conformità catastale | Sì | Atto di conferma — art. 29 c. 1-ter L. 52/1985 |
| Mancano le menzioni urbanistiche | Sì, se il titolo esisteva | Atto successivo — art. 46 D.P.R. 380/2001 |
| Planimetria difforme dallo stato reale | Sì, ma prima del rogito | Aggiornamento catastale (DOCFA) |
| Titolo edilizio inesistente | No | Sanatoria, se ne ricorrono i presupposti |
Conformità catastale e urbanistica: l'ordine giusto delle verifiche
Nella nostra esperienza l’errore più costoso non è avere una difformità: è scoprirla tardi. Un immobile pubblicato e poi ritirato per sistemare le carte perde le settimane migliori, quelle in cui un annuncio riceve la maggior parte delle visite.
L’ordine che seguiamo prima di pubblicare un immobile è questo:
- Visura catastale attuale — per verificare intestazione, dati identificativi e classamento.
- Planimetria depositata — confronto stanza per stanza con lo stato reale.
- Titoli edilizi — permesso di costruire, licenza, concessione, condono, CILA e SCIA successive.
- Verifica dello stato legittimo — ricostruzione della storia edilizia secondo l’art. 9-bis.
- Certificazioni — APE, agibilità, conformità degli impianti.
- Provenienza — atto di acquisto, successione, donazione.
Solo dopo si stabilisce il prezzo e si pubblica. È lo stesso ordine che ritrovi nell’elenco completo dei documenti necessari per vendere un immobile, e che il notaio verificherà comunque prima del rogito.
Prima di mettere in vendita un immobile a Battipaglia controlliamo prezzo, documenti e strategia. In quest’ordine — perché una difformità scoperta davanti al notaio vale più di qualsiasi sconto.
Se stai pensando di vendere e non sai a che punto sono le carte, possiamo verificare noi la conformità catastale e urbanistica: ce ne occupiamo con le pratiche catastali e urbanistiche, e puoi partire da una valutazione della tua casa senza impegno.
Fonti e approfondimenti
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52 — art. 29, commi 1-bis e 1-ter — conformità catastale e atto di conferma
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — Testo unico dell’edilizia, artt. 9-bis e 46 — stato legittimo e nullità degli atti
- Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Salva Casa), convertito dalla Legge 105/2024 — riscrittura dello stato legittimo
- Legge 28 febbraio 1985, n. 47 — immobili costruiti prima del 1° settembre 1967
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 — natura testuale della nullità urbanistica
Fonti verificate il 15 settembre 2026. Questa guida offre informazioni generali: per il singolo immobile servono la verifica dei documenti e, dove indicato, il parere di un tecnico, del notaio o del commercialista.
— FAQ
Le domande più frequenti
Le risposte brevi ai dubbi più comuni su conformità catastale e urbanistica.
La conformità catastale la può dichiarare il proprietario?
Sì. L’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 prevede la dichiarazione degli intestatari, in alternativa all’attestazione di un tecnico abilitato. Quando ci sono state modifiche interne, però, l’attestazione del tecnico è la scelta prudente: è lui a confrontare la planimetria con lo stato dei luoghi.
Vale anche per i terreni?
No. L’obbligo riguarda i fabbricati già esistenti.
Un immobile con difformità si può vendere?
Dipende dalla natura della difformità. L’atto è nullo quando mancano le menzioni richieste dalla legge; se le menzioni ci sono, il trasferimento è valido, ma la difformità resta e passa all’acquirente — con le conseguenze economiche del caso. Va sempre dichiarata.
Che differenza c'è tra conformità catastale e urbanistica?
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra planimetria depositata in Catasto e stato di fatto. La conformità urbanistica riguarda i titoli edilizi che hanno legittimato l’immobile e le sue modifiche, cioè il suo stato legittimo. Si può avere una planimetria perfettamente aggiornata su un immobile privo di titolo, e viceversa.
Quanto tempo serve per sistemare una planimetria?
Dipende dal tecnico e dal Comune. È il primo controllo che facciamo proprio perché i tempi non si comprimono: iniziarlo il giorno della proposta significa quasi sempre far slittare il rogito.